小区里面垃圾成堆，环境质量极差，向物业反映情况，物业也不作为。这种情况下该怎么办，可以不交物业费吗？

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一、可以拒交物业费的情形有哪些？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，总结列举生活中最常见的可以拒交物业管理费的6种情况：

1、因为房屋质量问题或其他开发商的问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；物业费的收取应从业主收到房屋通知书之日起算，而不应从购房合同写明的交房日期起算。如果开发商没有通知业主交房，因此延迟交房的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费。

2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有确切的证据；

3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；

4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的；

6、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳。

二、哪些情形不能拒交物业费？

1、未居住使用可拒交物业费吗？

不可以。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费（物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外）。

2、未签物业合同可拒交物业费吗？

不可以。根据《民法典》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

3、买了二手房，原业主欠费可拒交物业费吗？

不可以。根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。

三、小区物业不尽责，业主如何维权？

家门外，小区里，我们难免会遇到像乱占车位、车辆失窃、房屋漏雨等等的闹心事，如果这类事情得不到妥善解决，业主和物业公司之间也就慢慢结下矛盾。有些业主甚至一气之下选择“不交物业管理费”的方式来表达不满。那么，业主理直气壮地维权，却为何输了官司？当与物业发生纠纷时，业主该怎么办？

1、拍照、录音、录像

对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况，可以采用照相、摄像等方式加以记录。最好是持续拍摄的方式进行取证，有明确的时间记录和原始拍摄凭证，便于法院核实真伪。

2、反映问题，留存各种回函、记录

对于小区内出现的违章建筑、地下室出租等问题，能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应，并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理，比如公告、通知等加以记录、拍照。这样一些材料便于法院处理，也容易被法院采纳。

对于小区内出现的安保事故，要及时报案并保存好报案记录;及时通知物业公司，保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据，同时拍照、录像，进行记录。

3、通过集体的力量解决问题

小区业主自主建立委员会，进一步通过业主委员会的作用，与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。积极倡导召开业主大会，成立业主委员会，对物业公司的服务进行有效监督，双方达成一种相对和谐的制约机制，最终形成一个和谐的社区、小区，达到理想状态。

4、更换小区物业

如果业主需要更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。